文：李琼琼  周梦思

  在政府大力支持住房租赁市场发展的背景下，“长租公寓”在市面上出现的频率越来越高。最近一则关于北京租赁住宅楼盘“中国铁建理想家”的消息，引起了小编的注意。这个租赁住宅楼盘位于北京大兴区黄村镇兴华大街，地处北京市南五环至南六环之间，紧邻地铁四号线清源路站，开发商为欣达置业。该楼盘销售人员表示，要租该楼盘的房子，得“押二付一”，但这个“二”是指二十年，“一”是指“十年”，啥意思？意思就是租这房子得一次性交10年租金和20年的押金，小编一算，这不就是一次性得交30年的房租吗？！这到底是在买房还是在租房呢……

据悉，该楼盘将在2018年春节前后正式对外预租，销售人员表示该楼盘的租赁价格将高于周边的租赁均价。

       1.我是来租房的，你却叫我“买”房，开发商为何如此“为难”租客？

  一次性交30年房租，对于租房者而言绝对算是一笔“巨款了”，相信不少人都会望而却步，那么开发商为什么还要打出这样的牌呢？那是因为做长租公寓着实是一笔“烧钱”的买卖！企业要发展，必须快速回笼资金，而长租房市场投资回报期一般都很长。据相关统计，我国的租金回报率是非常低的，北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、广州1.69%，1%-2%的租金回报率意味着按着现在的租金水平，开发商回本的期限简直遥遥无期。

以深圳11月份拍卖的首宗“70年只租不售”的居住用地为例，地块位于龙华民治街道，占地面积约2万㎡，建筑面积约9万㎡，成交楼面地价为1.11万元/㎡，成交总价为10.1亿元。以0.8万元/㎡的建设成本估算，楼盘总投资成本约为17.3亿元。

该项目周边住宅租金水平大约为100元/㎡·月，在不考虑空置期和资金时间成本的情况下年租金收入大概是1.08亿，这么算下来项目的静态投资回收期长达16年，如果要考虑市场空置和资金时间成本，开发商将面临更长的租金回收期，资金周转的压力是开发商发展长租公寓最直接的挑战。这就不难理解，为什么欣达置业要打着一次性收10年租金，20年押金的如意算盘了。

据悉，欣达置业此举有设限“以租代售”之嫌，已被北京市住建委紧急约谈，住建委启动了对该项目运营方式的调查，并要求其进行全面自查和整改。

       2.建行“按居贷”：开发商实现快速回款，租客成本上浮约7%

11与3日中国建设银行与招商、华润、万科、恒大、中海、金地集团、碧桂园、星河等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位在深圳举行住房租赁战略合作签约仪式，正式宣布进军长租房市场，推出“按居贷”产品。

“按居贷”是一种无抵押，纯信用类的贷款，贷款利息基本按基准利率执行，最高可贷100万。额度期限最长不超过10年，不可循环使用，信用方式单笔贷款支用期限原则上最长不超过3年。

“按居贷”给想要租房的群体提供了一种新的选择——贷款租房，租客与房东签订长期租约（一般为3年），租客由每月向房东交房租转变为向银行交租贷，银行将租金一次性支付给房东（开发商）。在这种模式下，开发商可实现快速回笼资金，租客也能在长租期内过上相对“稳定”的生活，但租房成本会有一定幅度的提高。

以一套月租为5000元/月的小两居来计算，一次性贷款3年租金的总额为18万元，年利率4.75%，月付利息为5374元，比直接付租金高出374元/月，租房成本上浮约7.5%。

3.长租公寓模式下，租金普遍比周边物业高出10%以上，未来还得涨！

  目前市面上的长租公寓主要有以下四种系别：

         酒店系——代表品牌有：华住（城家）、窝趣（铂涛）

         开发商系——代表品牌有：万科泊寓、招商壹栈

         中介系——代表品牌有：链家（自如）、我爱我家（相寓）

         公寓运营系——代表品牌有：新派公寓、YOU+、魔方、熊猫等

酒店、公寓运营系别跟开发商的运营模式类似，都是集中式供应房源，中介系则以“二房东”的形式为主。长租公寓一般会选择当下年轻人喜欢的风格进行统一装修，另外还会提供高速网络、保洁、家电设备故障定期排查和及时维修响应等衍生服务，以提高租住品质，因而长租公寓的租金相对于周边类似物业也普遍会高出10%-20%。

以北京、上海、深圳等一线城市为例，我们来看看同地段同类型房源的租金水平：

从以上分析来看，住房租赁贷款使租房成本提升约7%，而长租公寓的租金又普遍比周边物业市场租金高出10%以上，整体算来，租房成本将提升20%。

从当下来说，长租公寓还处于抢占市场的时期，并未有大的盈利。据相关数据显示， 自2014年以来，已经开始布局长租公寓的万科泊寓在全国24个城市的24000间公寓尚未实现整体盈利；入行两年的世联行红璞公寓除北京红璞公寓外其他全部项目都处于亏损阶段；龙湖地产进军长租公寓也公开表示三年内不考虑盈利问题。

在政策利好下，企业争相进军长租公寓，目的是为了在今后的住房租赁市场抢占一席之地，待市场占有率扩大到一定的规模后，便可通过上调租金来实现盈利，因此，未来长租公寓租金上调仍是大的趋势。

长租公寓虽然租金相对较高，但居住环境和品质会有较大提升，而且长租的模式能让租客保持稳定的租赁关系，不用时常困扰于搬家的问题，所以整体来说，长租公寓有利于改善城市租房大环境，促进租赁市场的健康发展，这必然是未来租房市场的发展方向。

所以呢，好好工作，努力赚钱吧，不然将来你可能连房子都要租不起了！