（一）一级市场概况(土地)
1.住宅用地市场整体状况
2016年，住宅房地产一级市场成交火热，上半年平均溢价率184%，下半年平均溢价率达到209%，尤其是广州十月调控政策出台后的11月份，诞生多个地王，全年“招、拍、挂”供应住宅用地36宗，成交32宗，成交率89%，仅次于2012年的95%。从2012至2016年，住宅用地供应呈现波动下降趋势，在2016年供应宗数更是环比下降33.33%，但成交率呈现V字形，同为一线城市，相对北京、上海、深圳的地价，广州的住宅用地显得更有吸引力。
住宅用地供应及成交面积变化趋势基本一致，呈现波浪式起伏，2013年是波谷，2015年是波峰。2016年住宅用地供应面积288.25万平方米，环比大幅下降36.57%；成交面积266.36万平方米，环比下降21.04%。
交易总额与楼面地价均呈现上升趋势，其中2013年交易额增幅最大，达到119%，2014年交易额增额最大，达到385亿元；楼面地价亦是2013年增幅最大，达到129%，2016年平均楼面地价增额最大，比2015年增加4042元/平方米，平均楼面地价达到11604元/平方米（已剔除配建面积），荔湾区广钢新城、白云区白云新城、海珠区江燕路楼面地价超过4万元/平方米，超过周边在售新房价格，成为区域地王。楼面地价的增幅从2015年开始超过交易总额的增幅，说明地价呈现快速增长趋势。
2016年广州市住宅用地出让及成交情况一览表
说明：
1.数据来源：广州市国土资源和规划委员会
2.楼面地价：表格中显示的楼面地价为扣除配建面积后计算的楼面地价，未考虑配建面积的建安成本。
3.统计时间：2016年1月1日至2016年12月7日
2. 各区住宅用地市场状况
从各区成交面积情况来看，花都区、增城区总成交面积分别为109.49万平方米、78.94平方米，两者之和占全区成交面积的71%，次之为南沙区26.55万平方米、黄埔区20.26万平方米，可见外围区域为广州住宅用地的绝对供应主力。
从各区成交总额情况来看，荔湾区吸金能力最强，住宅用地土地出让金收入达到125.74亿元，占比24.1%；其次为增城区93.08亿元，占比17.6%，黄埔区79.83亿元，前三名中中心六区占据了2个名额。
从平均楼面地价来看，海珠区平均楼面地价达42573元/平方米，高居有土地出让区域的榜首，同比增长142.7%；黄埔区平均楼面地价24798元/平方米，同比暴增333.39%，南沙平均楼面地价11952元/平方米，同比增长293.94%，为全市地价增长最快的两个区域，荔湾区、白云区的平均楼面地价增幅亦超过130%。花都区则居于最末，平均楼面地价4110元/平方米。
2.1．越秀区
2016年，越秀区住宅用地无供应，越秀区自2010年11月份出让越秀区下塘西登峰畜牧场地段后，再无住宅用地供应。
2.2．天河区
天河区2016年住宅用地无供应，2015年成交2宗，总成交面积18.65万平方米，同比下降80.27%；总成交金额为72.12亿元，同比下降66.97%；天河区成交均价上扬，平均楼面地价15,612元/平方米，同比上涨23.96%。2015年成交的两宗住宅用地“广州大道北路920号”、“元岗路粤隆客车厂地块1、地块2”基本接近底价成交，所处区位在天河区与白云区交接区域，而在同一板块内的于2013年成交的3宗白云区同和地块，成交楼面地价已经达到22000-24000元/平方米之间，与同和地块相比，广州大道北920地块与客车厂地块在配套、居住环境等方面略差，但地块位置十分接近，楼面地价差达到6000-12000元/平方米，项目成本优势十分明显。同和地块目前在售的恒大御府、佳兆业•天御项目2016年均价超4万/平方米。
2.3．荔湾区
荔湾区住宅用地一级市场全年“招、拍、挂”共成交4宗，同比增长33.3%；成交土地面积9.66万平方米，同比下降8.84%；总成交金额125.74亿元，同比增长55.02%，平均楼面地价为3,7754元/平方米，同比暴增114.32%。
从近五年历史成交数据来看，2012年以来，荔湾区住宅用地成交面积峰值出现于2014年，达52.62万平方米，占近五年成交总量的68.77%，当年平均成交楼面地价16,991元/平方米。
注：图中虚线为当年无该类用地成交，取相近一年数据值为模拟值。
从2016年各月成交情况来看，仅8月份成交1宗，11月份成交3宗外，其余月份均无成交，11月份成交的3宗地均位于荔湾区广钢新城，广钢新城2014年出让住宅用地以来，楼面地价从最低14091元/平方米，到2016年最高41582元/平方米，仅仅2年时间，地价涨了近3倍。
广钢新城出让地块区位图
2.4．海珠区
2016年，海珠区一级市场“招、拍、挂”共成交住宅用地1宗，为江燕路AH050406、AH050408地块，总成交面积3.11万平方米，同比下降91.76%；总成交金额为30.70亿元，同比下降79.91%；平均楼面地价4,2573元/平方米，同比增长142.69%。
从近五年历史成交数据来看，海珠区住宅房地产一级市场成交量峰值出现在2015年，成交面积为37.71万平方米，同比增长487.14%，占近5年成交总面积比重高达80.02%，当年平均成交价格17,542元/平方米，同比下降16.01%。2012年无成交，其次成交量最少的为2014年，当年成交面积1.23万平方米，同比下降75.82%，平均成交价格2,0887元/平方米，同比增长29.87%。
2015年成交的4宗住宅用地均位于广纸新城，6月份成交的广纸片区地块一，广纸片区地块二均以底价16,000元/平方米成交，到9月成交的石岗路分地块一楼面地价23,186元/平方米、石岗路分地块二楼面地价26,217元/平方米，短短3个月时间，广纸新城住宅用地楼面地价上涨了近50%。广纸新城与广钢新城隔江而望，在广钢新城楼面地价破4万的情况下，广纸新城2万多的楼面地价对于开发商而言显得实惠很多；同时，海珠区今年唯一1宗住宅用地江燕路AH050406、AH050408地块。楼面地价也同时破4万，该地块位于广纸新城东北，直线距离约1公里。
2.5．白云区
2016年，白云区一级市场“招、拍、挂”共成交住宅用地3宗，总成交面积13.12万平方米，同比增长167.61%；总成交金额为66.29亿元，同比增长159.10%；平均楼面地价2,9732元/平方米，同比上涨133.65%。
从近五年历史成交数据来看，白云区住宅房地产一级市场成交量峰值出现在2014年，成交面积为37.71万平方米，同比增长487.14%，当年平均成交价格20,887元/平方米，同比下降29.87%。2015年成交量为近年来最低值，当年成交面积4.9万平方米，同比下降75.35%，平均成交价12,725元/平方米，同比下降9.11%。
2.6．黄埔区
2016年，黄埔区（含原萝岗区）一级市场“招、拍、挂”共成交住宅用地2宗，总成交面积20.26万平方米，同比下降78.76%；总成交金额为79.83亿元，同比下降35.22%；平均楼面地价24,798元/平方米，同比上涨333.39%。
从近五年历史成交数据来看，黄埔区住宅房地产一级市场成交量峰值出现在2012年，成交面积为186.32万平方米，当年平均成交价格1,871元/平方米，其中中新知识城地块成交9宗，占比64.29%，成交面积135.93万平方米，占比72.95%，平均楼面地价842元/平方米。2016年成交量为近年来最低值。
2.7．番禺区
2016年，番禺区一级市场“招、拍、挂”共成交住宅用地4宗，总成交面积5.23万平方米，同比上涨14.76%；总成交金额为9.16亿元，同比下降62.9%；平均楼面地价20,531元/平方米，同比上涨25.73%。华南板块今年上涨较快，2014年出让的钟村街汉溪村地块一楼面价18,695元/平方米，到2016年成交的钟村街汉溪村地块二楼面地价已达28,262元/平方米，年均上涨幅度22.95%。南村镇南草堂村地块成交楼面地价30711元/平方米，成为番禺新地王，楼面价首次破三万。
从近五年历史成交数据来看，番禺区住宅房地产一级市场成交量峰值出现在2012年，成交面积为13.39万平方米，当年平均成交价格1,885元/平方米，成交仅2宗，其中榄核镇榄核商住地块面积达13.11万平方米，占比高达97.91%，成交楼面地价仅1,691元/平方米。2013年成交量为近年来最低值，没有成交量。
注：图中虚线为当年无该类用地成交，取相近一年数据值为模拟值。
2.8．花都区
2016年，花都区一级市场“招、拍、挂”共成交住宅用地3宗，总成交面积109.49万平方米，同比上涨81.85%，为近5年成交量峰值；总成交金额为66.80亿元，同比上涨44.29%；平均楼面地价4,110元/平方米，同比上涨8.36%。花都区今年成交的3宗住宅用地中，有2宗土地面积超40万平方米，均被万达拿下，成交总面积104.69万平方米，占比高达95.61%。
从近五年历史成交数据来看，花都区住宅房地产一级市场成交量峰值出现在2016年，成交低谷为2014年，成交面积为4.57万平方米，同比当年平均成交价格5,680元/平方米，同比上涨52.5%。
2.9．南沙区
2016年，南沙区一级市场“招、拍、挂”共成交住宅用地5宗，总成交面积26.55万平方米，同比下降45.53%，总成交金额为49.96亿元，同比上涨25.91%；平均楼面地价11,952元/平方米，同比暴涨293.94%。南沙区今年成交的5宗住宅用地全部位于南沙中心区南沙街及黄阁镇，其中黄阁镇蕉门岛北侧地块一与黄阁镇蕉门岛北侧地块二均被保利拿下，楼面地价分别为15811元/平方米、15655元/平方米，成为南沙新地王。
从近五年历史成交数据来看，南沙区住宅房地产一级市场成交量峰值出现在2013年，成交面积为51.13万平方米，同比上涨99.82%，当年平均成交价格4,078元/平方米，同比上涨75.64%；成交低谷为2012年，成交面积为25.59万平方米，当年平均成交价格2,322元/平方米。
2.10．增城区
2016年，增城区一级市场“招、拍、挂”共成交住宅用地10宗，总成交面积78.94万平方米，同比上涨39.61%，总成交金额为93.08亿元，同比上涨126.03%；平均楼面地价6,389元/平方米，同比上涨85.40%，为近五年同比上涨最快的一年。南沙区今年成交的5宗住宅用地全部位于南沙中心区南沙街及黄阁镇，其中黄阁镇蕉门岛北侧地块一与黄阁镇蕉门岛北侧地块二均被保利拿下，楼面地价分别为15811元/平方米、15655元/平方米，成为南沙新地王。
从近五年历史成交数据来看，南沙区住宅房地产一级市场成交量峰值出现在2013年，成交面积为93.01万平方米，同比上涨99.82%，当年平均成交价格2,350元/平方米，同比上涨85.80%；成交低谷为2012年，成交面积为29.13万平方米，当年平均成交价格1,265元/平方米。
2.11．从化区
2016年，增城区一级市场“招、拍、挂”共成交住宅用地无成交，2015年同样如此。从近五年历史成交数据来看，从化区住宅房地产一级市场成交量峰值出现在2012年，共成交19宗，占近五年比重高达76%，总成交面积53.74万平方米，占近五年比重高达88.20%，总成交金额为12.74亿元，平均楼面地价1,162元/平方米。近五年，从化区成交的住宅用地中，楼面地价超高8,000元/平方米的仅3宗地，分别为2013年8月成交的2宗从化城郊街安园路地段地块，楼面地价分别为8,955元/平方米、8,300元/平方米；另1宗为2012年12月成交的从化市城郊街高步村地段，楼面地价8,858元/平方米。楼面地价最低的为2012年11月成交的从化市鳌头镇鳌山村地段地块，楼面地价仅679元/平方米。
从区域上看，中心城区街口街及邻近从化中心城区的江埔街、城郊街成为供应主力，占比合计达56%，呈现从中心向外围扩散的区域；邻近广州的太平镇，是地铁14号线的途径区域，从从化新兴的新建商品房区域；温泉镇得益于温泉及优美的自然环境，建造了大量的住宅，以旅游地产为主，人口聚集呈现明显的旺季淡季。
二、级市场分析(新建住宅)
1. 市场运行情况概述
2016年1-10月，广州市（包括全市11区，下同）新建商品住宅网上签约面积1，160.25万平方米，网上签约均价16，641元/平方米。
2. 商品房批准预售情况
2.1．住宅批准预售情况
2016年1-10月，广州市批准预售住宅77200套，同比增长3.98%；批准预售面积783.63万平方米，同比下降5.44%。预售套数与预售面积呈现相反方向增长，说明小面积住宅比例在增加。
2.2．各区住宅批准预售情况
从各区批准预售情况来看，各区批准预售差异巨大，其中增城区批准预售面积最大，达213.92万平方米，同比增长14.58%；越秀区批准预售面积最小，仅3.36万平方米，同比下降71.87%。中心六区中天河区同比增幅最大，达到374.12%，其次为荔湾区，同比增长62.91%，其他各区均不同程度的同比下降，海珠区及越秀区的同比降幅超过70%。外围五区中，番禺区同比增幅最大，为18.47%，其次为增城区14.58%，其余三区均不同程度下降，其中南沙区、从化区降幅均超过35%。
3. 新建商品房住宅网上签约情况
3.1．新建住宅网上签约面积情况
2016年1-10月，广州市新建住宅网上签约105,707宗，同比增长14.73%；网上签约面积1,160.25万平方米，同比增长8.32%；网上签约金额3,077.97亿元，同比增长19.29%；网上签约均价16,641元/平方米，同比增长10.13%。
3.2．各区新建住宅网上签约面积情况
从各区网签面积来看，网签前五中，中心六区仅黄埔区入围，排在第二，网签量最大的是增城区278.08万平方米，同比增长38.01%，是唯一一个破200万的区域。同比增幅最大的是荔湾区，达到115.22%。网签面积最小及降幅最大的均是越秀区，同比下降34.15%。
3.3．各区新建住宅网上签约均价情况
从各区网签均价来看，越秀区网签均价最高，达到43,522元/平方米，其次为天河区39,924元/平方米，均价超过2.5万元/平方米的区域均位于中心六区中。白云区网签均价同比增幅最大，达到23.66%；同比下跌的仅荔湾区，环比下降1.68%。
4.各街道新建商品住宅网上签约均价情况
2016年10月广州市各街道新建商品住宅网上签约均价情况表
注：天河区冼村街本月均价80594元/平方米，主要是由于该街道成交的21宗商品住宅中，有10宗座落于汇悦台，10宗座落于尚东君御雅苑，该楼盘成交价格较高。天河区猎德街本月均价70472元/平方米，主要是由于该街道成交的20宗商品住宅中，有15宗座落于凯旋新世界广场，该楼盘成交价格较高。增城区正果镇本月均价4562元/平方米，主要是由于该街道成交的11宗商品住宅位于锦绣星河花园，该楼盘成交价格较低。
5.2．销售套数前十名
5.3．销售均价
