一、总体情况
2016年1-11月，广州新建写字楼物业签约面积达182.66万平方米，与2015年1-11月签约面积156.76万平方米相比，同比增长16.52%。广州市1-3季度GDP同比增长8.1%，固定资产投资同比增长13.1%。数据反映出广州新建写字楼签约面积与固定资产投资增长的比率基本一致。
2016年广州新建写字楼面积增长较快主要得益于两个新落成的项目，这两个项目均于2016年第二季度投入使用，项目为丽丰中心（位于珠江新城片区）和侨鑫国际中心（位于越秀片区）。两个新项目使广州写字楼市场新增面积约15万平方米。
2016年1-11月，广州市新建写字楼签约均价为18635元/平方米，与2015年1-11月签约均价16068元/平方米相比，同比上涨15.98%。2016年1-11月广州市新建写字楼网上签约各月均价详见下图所示：
预计2017年，广州市甲级写字楼均价将平稳上涨，供应及需求将集中在珠江新城片区及琶洲片区，珠江新城片区的需求将集中在金融及专业服务业，琶洲片区则因其定位，持续吸引电商、IT行业及对外贸易行业。
二、分区情况
目前广州市办公物业主要集中分布于珠江新城、天河北、琶洲及越秀区这四个片区，其中珠江新城及天河北位处广州城市中轴线，为广州的中央商务区；琶洲片区为国际会展中心区，并依托会展业发展电商总部示范区；越秀区位处广州市的旧城市中心，为广州市的老CBD。
（一）珠江新城片区办公物业市场情况
（1）珠江新城地理位置
珠江新城地处广州市天河区，位于广州城市中轴线上。东临华南快速干线，南临珠江水道，西临广州大道中，北临黄埔大道西。总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里。
（2）规划定位
珠江新城规划定位为CBD（Central Business District，中央商务区），CBD为城市中心的核心区，具有如下特征： （1）拥有高赢利水平的产业。以第三产业为主导，并逐渐替代位于中心区的工业制造业。（2）拥有商务空间的最高聚集度。C B D 内商务办公建筑空间集约化，是城市内建筑空间、交通和就业岗位密度的峰值地区。（3）具有最高的交通可达性。C B D 占据了块速道路网、公共交通系统、步行系统等交通报务最佳区域。（4）拥有最高的地价。峰值地价点往往是C B D 的核心区。（5）与城市的地理中心有关联，有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；对区域经济活动起控制作用。
珠江新城是广州市21世纪城市中央商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。
珠江新城以冼村路为界，划分为东西二区，西区以商务办公为主要功能、与北部天河中心区内的商务办公用地一同构成广州市的新中央商务区（CBD），而东区以居住、康乐为主要功能。两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。
（4）珠江新城配套
珠江新城的配套设施主要为大型城市级公共市政配套，包括：广州歌剧院、广东省新博物馆新馆、广州图书馆、广州市第二少年宫、广州妇幼医疗保健中心、海心沙市民广场、花城广场、珠江公园，位置详见下图：
（5）珠江新城交通配套
APM
广州珠江新城旅客自动输送系统(APM) (全称广州市珠江新城核心区市政交通项目旅客自动输送系统，原珠江新城集运系统) APM = Automated People Mover systems，旅客自动捷运系统，该系统也称为自动导轨快捷运输系统。 APM 是一种无人自动驾驶、立体交叉的大众运输系统。
APM与轨道交通线路形成快捷方便的连接，线路总长约3.94公里，全部采用地下线路，共设9座车站，由北往南分别为林和西站、体育中心南站、天河南站、黄埔大道站、妇儿中心站、花城大道站、歌剧院站、海心沙站、赤岗塔站。珠江新城地铁站共3个，分别是珠江新城站、猎德站和潭村站。
（6）片区办公物业租金状况调查
（7）片区办公物业销售状况调查
（8）典型物业
（9）未来办公物业供应
珠江新城A4-3项目
2016年3月31日，广州市国土房管局发布《2016年广州市经营性用地供地计划》，阔别5年后，珠江新城A4-3地块在本次供地计划再次被重点推介。珠江新城A4-3地块，位于华夏路与黄埔大道交界处，占地面积6580平，建筑面积为82906平，容积率14.38，用地性质为商服用地。该地块地理位置十分优越，西临保利克洛维商业中心，南临市妇幼保健院，东临花城广场商圈，是一块稀缺少有的商业旺地。
珠江新城I5-5项目
珠江新城I5-5项目规划修改正在市规划局官网进行批前公示。据悉，该地块是一宗烂尾近20年的地块，占地面积13490平方米。位于广州大桥东侧，临江大道以北，杨箕变电站南侧，与二沙岛隔江相望，地段优越。
根据规划调整，该地块中的商业部分容积率从7.06加大至7.14，建筑面积由原来的93001平米增加至94107平米。
另外，用地性质有所改变。调整前，为商业金融业用地，即各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务业用地，金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等综合性办公用地。调整后，为商业兼容商务用地，即商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地。
（10）小结
2013年至2016年，近3年间，除A4-3地块暂未出让以外，珠江新城已无新用地出让。且珠江新城写字楼已迎来最后一波供应量高峰，预计将占广州全市写字楼供应量的45%。珠江新城的供应量“霸主地位”将逐步由金融城片区及琶洲片区取代。但由于珠江新城地处广州市中轴线核心地段，参考投资名言：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”预计珠江新城办公物业的平均价格仍然高居全广州市首位。而且珠江新城享受着城市级的公共市政配套，片区内的办公物业多数为近年新建的超甲级写字楼，故预计珠江新城办公物业的价格将随着广州市整体地价及房价的上涨而稳步上升。
（二）琶洲板块办公商圈
（1）地理位置
位于广州新城市中心，北临珠江，南临黄埔涌，四面环水，面积10.4平方千米，东西长约10千米，南北宽约1千米。
（2）交通
除了现有的3条(4号线和8号线、海珠环岛轻轨)，新增地铁11号线、19号线、20号线、广佛及穗莞深城际；今年（2016年），广州启动“车陂路—新滘东路隧道”和“马场路—海洲路隧道”两项重点建设工程，两条隧道将使琶洲的新港东路与天河黄埔大道、车陂路、马场路与花城大道实行连通。
（3）规划特色
由西至东以华南快速、科韵路和环城高速公路为界分为A区、B1区、B2区、C区四大区块。
1、会展区（B区、C区）
现有规模：“一大四小”5个展馆
规划定位：2012年提出建设国际会展中心区的目标，打造琶洲为主的“一主三副”的空间格局，即广州交易会（简 称“广交会）和国际专业展为核心的国际会展中心区，分布建设花都、番禺和增城3个特色鲜明、展贸结合型会展副中心。
2、电商总部示范区（A区）
政策背景：2014年7月出台《全市电子商务与移动互联网集聚区总体规划布局的意见》
地理优势：广州会展经济核心区，毗邻天河软件园、大学城
进驻名企：阿里、腾讯、复星、国美、唯品会、小米科技、欢聚时代（YY）等
规划定位：广州电商区域发展格局模式“1+1+9”中的第一个“1”示范区；广州市唯一的电子商务产业和移动互联网的CBD。
（4）电商区典型土地出让情况
2015 年7月起至今电商总部拍地超28宗，仅2015年5月，广州市国土规划委挂牌琶洲A区10宗商务商业用地，总用地6.9万平方米，合计计容建筑面积59万平方米，总挂牌价为 97.5 亿元，挂牌平均楼面地价为 16445 元/平方米；同年6月，阿里、腾讯、复星、国美四巨头以78亿元将琶洲电商总部 7 宗地块“瓜分”掉，均底价竞得，折合楼面价13000元/平方米至18000 元/平方米，其中腾讯拿下了7宗地中的两块，拟在琶洲建设微信总部大楼，规划建筑面积21.4万平方米；同年8月份，小米、唯品会、华多（YY）以及黄龙信息以总值45.18 亿元将A区5块地纳入囊中。
（5）重点配套建设
1、广州国际会议展览中心
大型国际级商品交易会、大型贸易展览、大型国际会议等需要的多功能、综合性、高标准的国际会议展览中心。
2、琶洲塔公园
位于海珠区琶洲岛内的广州国际会展中心东侧，科韵路以东、新港东路与珠江之间的地块上，南面为历史文化游览和保护区，北面为沿湖游览区；文物与文化、水景与绿化为特色的主题公园。
3、体育健身公园
位于广州国际会展中心以西、华南快速干道以东、新港东路与珠江之间的地块上，以露天的群众性体育设施为主，不设专用的体育比赛场馆，同时也向外来游客展示体育文化环境和提供观赏休憩的场所。
4、亲水公园
位于海珠区琶洲岛内的广州国际会展中心北侧，滨江东路与珠江之间的沿江地块上，该水域采用30厘米浅水，形成“似水一般的铺地”，贴合“亲水、玩水”的主题公园。
5、琶洲大桥
大桥长1205米，宽32米，通航高度20米，北起天河区科韵路，跨珠江，经琶洲，与新港东路相交，南接新光南路，路线全长3.6公里，双向六车道。
6、广州香格里拉大酒店
五星级酒店，于2007年初开业，有750间豪华客房、大堂酒廊、粤菜餐厅、有室内和户外游泳池、健身俱乐部、SPA馆、大中小型会议室及宴会厅一应俱全。
7、广州国际采购中心
位于广州琶洲会展的中心区，西与国际会展中心二期相接，将以近40米隧道相通，东有广州主干线科韵路与琶洲塔，北邻香格里拉大酒店，南接120米宽的新港东路。分东西两翼：其中东翼18层（裙楼4层，塔楼14层）用于商务办公及高档出口产品的长期展示，商品主要是工艺品、礼品、装饰品和陶瓷；西翼展览馆共4层，商务配套中心、物流区、餐饮、设备配套及地下展厅，其余部分为地下车库有约1000个小车位。
8、中岱国际品牌广场
位于广州市新港东路琶洲会展中心一期南侧，由4层裙楼、17层塔楼和2层地下室组成，集会展、餐饮、商务中心、国际重点采购区及周边酒店、餐饮等于一体。
（6）琶洲片区办公物业租售状况调查
1、琶洲片区办公物业租赁情况
2、琶洲片区办公物业销售情况
（7）典型办公圈概况及运营分析
（8）在建项目
1、琶洲西端—广州报业文化中心项目
项目简介：2016年7月封顶，由两栋26层塔楼和一栋7层裙楼组成，地下3层。占地面积8万多平方米，地上建筑面积超13万平方米，地下建筑面积约6.5万平方米，目前处于墙体装修状态，建成后办公楼体量供应量约6.5万平方米。
2、琶洲东端—保利天目广场“琶洲之眼•天目塔”
项目简介：POLYNET中最高端项目，超甲级江景地标写字楼，高311米，由61层主楼及4层地下室组成，标准层面积约2200平方米，世界500强的新选择更是保利地产未来的总部所在地，目前处于墙体装修状态，建成后办公楼体量供应量约18.4万平方米。
3、琶洲创新集聚区项目群
其中包括：阿里巴巴集团华南运营中心、复星集团南方总部、小米科技华南区总部、腾讯互联网创新产业基地、唯品会总部、国美集团第二总部、欢聚时代集团总部、环球市场集团总部、科大讯飞华南总部、粤科金融总部等，目前大部分已开始动工。
4、赫基国际大厦
项目简介：项目总建筑面积16.4万平方米，共41层，建筑高度193.7米，其中地下室3层，商业裙楼5层，五星级酒店6-25层，办公26-41层，是集商业、星级酒店、高级办公为一体的综合性超高层建筑，目前该项目尚未封顶，预计建成后办公楼体量供应量约9万平方米。
5、广州广铝、远大总部大厦项目
项目简介：项目总用地面积14603平方米，总建筑面积201396平方米，包括两栋高度202米的42层超高层办公（含4层商业裙楼），地下5层停车库及设备用房，预计建成后办公楼体量供应量约15万平方米。
6、电子商务中心项目
项目简介：该电子商务中心项目是一幢综合性办公大楼，地下3层，地上22层，建筑总高度108米，目前该项目基本完工（中国移动等企业已进驻），预计办公楼体量供应量约5.5万平方米。
（9）小结
琶洲，作为政府规划的总部商务区，虽然起步较晚，但伴随着电商巨头的进入并逐渐成型，已经具备相当不错的办公氛围；另外，各大电商巨头落户将进一步带动琶洲商业市场的复苏，写字楼市场也将迎来新一轮的需求旺季，商业写字楼的需求正在迅速扩大，未来三年琶洲写字楼供应量将达到58万平方米左右，加之其优越的地理位置及逐渐完善的生活配套，将有望逐步成为珠江新城的有力竞争对手。
