一、2016年房地产新政策
“去库存”和不同市场的分化是2016年房地产市场的关键词。一、二线城市楼市调控旨在“控房价”，三、四线城市楼市调控旨在“去库存”。
房地产“去库存”作为响应中央“供给侧结构性改革”的一个重要内容，上半年在政策方面也出台了一系列配套措施：
（一）银行贷款方面：
2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。
2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。（过去由于公积金存款利率太低，许多人会想办法提取公积金，而现在存款利率提高，有望在一定程度上吸收公积金存款，更大地发挥公积金的作用，而对于购房者来说，用公积金贷款买房的还款压力可以进一步减轻。）
（二）税收优惠方面：
2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。具体体现为：
1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
河源方面，《河源市区购买商品住房财政补贴资金管理办法》规定：对个人购房可获得财政补贴5000元的政策继续有效，并将持续至今年年底；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
二、河源市上半年房地产市场分析
（一）2016年上半年河源市区土地市场分析
背景：3月15日，记者从广东省国土资源厅获悉，除国家重点项目和民生保障项目外，河源市被暂停安排供地。
按照国土资源部《关于推进土地节约集约利用的指导意见》的有关规定，经省人民政府同意，该厅对截至2015年12月31日、近五年（2010年至2014年）批而未供和闲置土地处置不力的1个地级市和23个县（市、区）暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。
据介绍，广东省国土资源厅对2010年至2014年近五年供地率未达到60%的河源市本级（源城区）、肇庆市、江门市本级（蓬江区、江海区、新会区）、茂名市本级（茂南区、电白区）、揭阳市本级（榕城区、揭东区）等4个市本级，河源市（东源县、和平县、龙川县、紫金县)、韶关市始兴县、梅州市丰顺县、汕尾市海丰县，湛江市雷州市、清远市英德市等9个县（市），除国家重点项目和民生保障项目外，暂停安排（使用）2016年新增建设用地指标。（惜售抬价）
对超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积超过2010年至2014年近五年年均供地量的河源市和平县、汕尾市陆丰市、肇庆市德庆县、云浮市罗定市等4个县（市），潮州市本级（湘桥区、潮安区）等1个市本级，除国家重点项目和民生保障项目外，暂停新增建设用地供应。（恶性囤地）
1、土地供应情况
2016年上半年河源市源城区共有20宗土地挂牌出让，与去年同期的11宗对比，上升82%。出让总用地面积为498950.86㎡，与2015年上半年362376.10㎡相比，上升38%。
2016年上半年河源市源城区共有20宗土地挂牌出让，其中住宅用地8宗，商服用地6宗，工业用地4宗，其他用地2宗。挂牌出让总用地面积为498950.86㎡，其中住宅用地182759.45㎡，商服用地190420.7㎡，工业用地84841.61㎡，其他土地40929.1㎡。
2016年上半年出让土地成交（用地性质面积比较）
2、土地成交情况
2016年上半年河源市源城区共成交（出让）土地16宗，与2015年同期的8宗对比上升100%。成交总用地面积437926㎡，与2015年同期286602㎡对比，上升53%。
2016年上半年河源市源城区共成交（出让）土地16宗，其中住宅用地6宗，商服用地6宗，工业用地2宗，其他用地2宗。成交总用地面积437926㎡，其中住宅用地139313.45㎡，商服用地190420.7㎡，工业用地67262.41㎡，其他土地40929.1㎡。
值得注意的是，今年上半年出让成交的6宗商服用地有5宗座落于河源市源城区高埔岗农场，竞得人均为河源巴登新城投资有限公司，成交价均以挂牌出让底价成交，无溢价率；有5宗土地位于河源市江东新区，河源市华美实业有限公司竞得其中3宗，均以底价成交，无溢价率；有3宗位于新市区东城中片区，面积平均约为2万平方米的中小地块，仅以底价成交1宗科教用地，另2宗住宅用地均流拍。
这些数据表明，政府对上述成交区域及地块招商引资的政策导向明显，并不是市场各方参与主体对土地需求的真实体现，土地市场整体仍呈低迷状态。
（二）2016年上半年河源市区商品房市场分析
总体看来，市区市场当年新增供给稳中略降，房源充足，需求增长，房价稳中略升。具体情况如下：
1、供应情况
2016年上半年市区新批准预售商品房面积50.13万m2，同比下降6.39%，新批准预售商品房套数4105套，同比增长2.99%。其中住宅批准预售面积40.93万m2，同比下降5.08%，住宅批准预售套数3406套，同比增长3.49%。主要在售项目有：宝豪•御龙湾、上林苑、东江湾、河源恒大名都、雅居乐花园、华南城十里东岸、碧桂园•东江凤凰城、华侨城、源盛阁、坚基美丽城、东大财富中心、万隆•幸福城等。
2、销售情况
2016年上半年市区新建商品房预售面积88.57万m2，同比增长29.96%；预售套数7364套，同比增长29.01%；成交金额47.61亿元，同比增长22.58%。
2016年上半年市区二手房交易面积30.87万m2，同比增长32.32%，交易套数2253套，同比增长28.23%。交易金额约7.65亿元，同比增长51.49%。根据同致诚评估对河源市商品房样本楼盘的指数监控显示，2016年河源住宅三级市场的房价处于缓慢上升状态，每月均有较小幅度的上涨，环比涨幅约为2%。
3、房价情况
2016年上半年市区商品房均价5376元/m2 ，同比下降5.69%，其中商品住房均价5243元/m2， 同比增长4.58%。
具体房价分布：3000-4000元，占13%；4000-5000元，占37%；5000-6000元，占36%。
4、户型结构
4.1 以住房面积划分：建筑面积90-120 m2占46%；120-144 m2占27%；144 m2以上占14%；别墅及复式住房占1%
4.2 以户型结构划分：3房占58%；4房占23%；4房以上（不含4房）仅占7%。
4.3 以购房对象划分：本市区占16%；县区占41%；外市（含港澳台）占43%。
通过以上数据可以看出，90-120平方米的户型占46%，三房的户型占58%，由此可见中小户型是商品房销售的主力军，也验证了投资市场为辅，刚需市场为主的市场格局。
三、2016年下半年河源市区房地产市场展望
从今年半年来房地产的销售数据可以看出，不仅从销售面积、销售套数上与去年同期相比有了较大程度地上升，在销售价格方面也连月呈现小幅上涨的趋势。表明楼市观望情绪在快速消散，购房者积极购房的意识趋于增强，这与政府提出的积极去库存的政策导向有很大关联。2016年下半年，我们预测：
一、土地市场方面。政府出于社会经济平稳，稳定房地产市场的考虑，会调整出让土地的供需关系，预计出让土地供应量仍会保持一个较低的水平，但相比去年应该有较小幅度上升。同时出于稳定房地产市场的考虑，新供应的出让土地价格亦会保持相对平稳，下行空间有限。
二、商品房市场方面。新建商品房：小户型住宅物业，由于土地价格保持相对稳定，商品住宅成本下降空间有限，中小户型的商品住宅的价格预测稳定为主，略有小幅上升；其他物业，比如商铺、写字楼、别墅、大户型高档住宅等将持续销售难度大、空置率高、投资回收期长的特点，并存在一定的价格下行风险。
二手房：根据同致诚评估对河源市商品房样本楼盘的指数监控显示，2016年上半年河源市区住宅三级市场的房价处于缓慢上升状态，每月均有较小幅度的上涨。我们预测，下半年二手房市场将持续保持稳中略升趋势。
三、热点区域方面。从各板块看，随着城区“东拓西优、南扩北连”的发展思路逐步清晰，新城东片区、江东新区板块呈现出强劲的发展势头，值得关注。
新城东片区板块：随着市政路网的完善和各项配套设施的建设，该板块呈现出明显的后发优势，新城东片区逐步成为了一个集商务办公、金融购物、居住为一体的城市集群。该板块聚集的大型楼盘多，楼盘档次高，地理位置优越，配套设施逐步完善，发展前景良好。
江东新区板块：迎客大桥的建成开通，极大改善了河源市区东西两岸的交通环境，有力地带动了河源市区的东片开发；赣深高铁年内动工且河源东站选址江东新区，江东新区已着手谋划“高铁新城”建设；河源市政府引入包括中兴通讯在内的23个重点项目落户深河产业城，为江东新区的发展储备了人口、经济发展的后劲。大力发展江东新区的举措使得该片区的楼盘大受追捧，该板块热门楼盘如华南城·十里东岸、碧桂园·东江凤凰城在今年3月份以来量价齐升，发展前景被外界看好。
