陈道异 黄晓飞

 （深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，湛江)

 随着房地产市场的建立和完善，土地使用权的出让、转让、抵押、作价入股、授权经营、拍卖与挂牌等交易活动日趋活跃。土地估价活动是在市场信息未完全公开、信息不对称的条件下产生的中介服务活动，其与一般的经济活动一样面临着风险。这不仅会给估价机构和估价人员带来风险，而且会给政府、投资者以及经济活动的利益各方带来风险。因此，充分认识土地评估的风险成因及风险体系，并积极防范和规避风险。

在获取、受理估价业务所产生的估价风险防范，通过提高估价技术水平和服务质量、提高估价机构知名度、创造估价机构品牌。在估价业务承揽时要学会放弃、舍得放下，勇于对提出“高估”或“低估”等不合理要求的委托方“说不”。不应承接有利害关系或利益冲突的估价项目、超出业务范围的估价项目、专业胜任能力难以胜任的估价项目等。

在搜集估价所需资料时，要根据不同的类型、不同估价目的的估价业务列举估价所需的资料清单，及时进行整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。对未经核查的资料或无法核查的资料作出必要的标识，说明并分析其对估价结果的影响。

实地查勘估价对象时，负责估价项目的估价师须亲自到现场查看估价对象，检查、观察估价对象状况，观察估价对象外部状况，调查了解估价对象的历史使用情况、周边乃到当地类似房地产的市场行情并搜集补充估价所需的其他资料。

在分析、测算和判断估价对象的价值所的产生的风险。应该有针对性的描述和分析估价对象价值高低的自身因素及外部因素，对估价对象最高最佳利用分析应当全面、合理、充分，应当结合估价对象的权益状况及实物状况来分析其价值。对估价方法的适用性分析应当进行充分地阐述，说明选用及未选用的理由。对不同估价方法测算出的估价结果应当进行合理、必要的分析，并寻找导致差异的原因，结合房地产市场行情、估价资料的全面与准确程度、估价师的专业经验等方面综合确定估价结果的确定方法。

估价风险客观存在，估价机构和估价师应当正视估价风险。对估价风险的防范应当在进行合理分析的基础上进行，增强估价机构的社会公信力。