2011年广州房地产市场上半年总结与下半年预测
土地市场：土地成交以外围区域为主，成交量同比增幅大但地价低
1、总体概况：成交量增幅大但地价低，土地成交结构有所改变
2011年上半年广州土地一级市场(不含工业及从化、增城两市)成功出让24宗土地，同比2010年上半年增加84.62%，与2007年土地出让大热时期的20宗相比，还增加了4宗。出让宗地的用地面积也为近五年最多的一年，达到99.85万平方米，与去年同期相比大幅增加298.88%，增幅显著。2011上半年出让土地的规划总建筑面积为267.6万平方米，总成交金额58.5亿元，楼面地价为2186元/㎡。其中，成功出让商住用地为8宗，总用地面积54.23万平方米，与2010年同期相比上升390.31%。
2011年上半年土地成交结构有所改变，政府在萝岗、海珠琶洲及番禺区域推出了多块商务办公用地，招商引资，希望加快发展总部经济，以推动现代服务业的发展来实现城市的发展。主要是因为当前国际经济形势瞬息万变，人民币升值压力加大，出口减少的情况下，调整产业结构成为珠三角城市发展的必然选择。广州作为珠三角城市的领头羊，近年来已加快了总部经济建设速度，并有一定的政策倾斜，上半年13宗商务办公用地的成交也反映了市政府发展总部经济的信心及实力(详见表1)。
除十区以外，从化及增城两市2011年成交地块共计9宗，其中包括5宗商住用地和4宗商服用地。(详见表2)。
2、出让土地用途分析：以商住和商务办公用地为主，发展商拿地积极性不高
(1)商住用地
2011年上半年广州十区土地一级市场(不含工业)共成功出让了8块商住用地，总用地面积54.23万平方米，总成交金额为23.24亿元。与10年由优质地块引爆市场不同，2011年上半年住宅土地市场较为冷清，公开出让的8宗用地中，无流拍情况出现，但其中7宗用地以底价成交，1宗以微弱的溢价(0.64%)成交。去年受到追捧的荔湾区旧龙溪路原高尔夫球场虽有新地块推出，但由于限制条件较多，需要配建保障性住房，最后楼面地价仅为4407元/㎡。可见由于上半年优质地块不多，大部分土地集中在萝岗、番禺、南沙等周边区域，发展商拿地积极性不大。
2011年广州政府十区计划出让居住用地337万平方米，而上半年实际成交出让面积54.23万平方米，仅占总量的16.09%，预计下半年土地市场上将有相当大的放量(详见表3)。
数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据
（2）商业办公业用地
2010年上半年广州十区土地一级市场（不包含工业）共成功出让了13块商业办公金融业用地，均以底价成交。总用地面积为36.12万平方米，总成交金额为32.05亿元，大部分用地集中在海珠区及萝岗区。
多块商业办公业用地出让，也与2010年出台的《关于加快发展总部经济的实施意见》相切合。广州未来将规划建设或改造一批高档写字楼作为加快发展总部经济的重要载体，积极引导总部企业进驻这些基地并享受相应办公用房补贴等优惠政策。因此本次出让的多块商务办公用地都有附带条件，以吸引高新产业的龙头企业落户广州（详见表4）。
（3）其他用地
2010年上半年广州十区土地一级市场（不包含工业）共成功出让了3块配套用地，其中2块为科研用地兼容工业用地、1块为教育科研设计用地。总用地面积为9.3万平方米，总成交金额为3.21亿元（详见表5）。
3．土地出让地价情况分析：受成交结构影响，均价同比降幅明显
2011年上半年广州一级土地市场（不含工业及增城从化）共成功出让宗地总建筑面积267.6万平方米，成交金额58.5亿元，折合楼面地价2186元/平方米，同比下降55.9%。其中，商住用地8宗，总规划建筑面积136.87万平方米，成交金额23.24亿元，折合楼面地价1698元/平方米，同比2010年的5613元/平方米大幅下降69.76%。
从近四年上半年广州市一级土地市场（不含工业及增城从化）的楼面地价可以看出，楼面地价呈起伏状态，2007年上半年至2008年上半年楼面地价涨幅较大，达93%的幅度；而到了2009年上半年，由于金融危机的持续影响,楼面地价出现了较大的降幅，幅度达41.79%；进入2010年以后，整体地价增幅明显；但进入2011年，由于成交地块基本都处于周边区域，成交价格较低，因此楼面地价大幅下降。
4．土地出让区域情况分析：萝岗土地面积占比过半，番禺南沙次之
2011年上半年各区土地出让宗数来分析，全市十区总出让宗数为24，其中萝岗出让的总数最多，共为11宗，接近全市总出让宗数的一半，其次为番禺及海珠区，数量为4宗,占总量的17%。
从各区公开出让宗地的用地面积来看，出让面积较大的几个行政区分别为萝岗、南沙及番禺。其中，出让面积最大的区域为萝岗区，总出让面积为51.2万平方米，占上半年全市总出让面积的51.28%，区内的国际生物岛、中新知识城项目逐步启动，多块用地推出市场。其次是番禺区公开出让的总用地面积18.57万平方米，占十区总出让面积的18.59%。南沙区上半年公开出让用地面10.02万平方米，占全市总量的10.03%。
