在上半年楼市走好后，广州市二手楼市可能开始步入“凹”型短期调整。满堂红地产20日发布报告表示，上半年二手住宅房价，涨幅23.1%。但同期的租金并没有出现同步上涨，“购房出租”产生的利润有所减少，部分改善型和长线投资型需求遭打压，市场进入短期调整在所难免。

    据报告，广州二手楼价除了在2月份作轻幅回调外，09年上半年基本呈现“45度角”的上升趋势。若以2008年12月的6729元/平方米作为起步点，至09年6月的8283元/平方米。

    满堂红研究部将09年上半年经公司促成的二手住宅买卖个案，按面积区间划分，再以各区间的成交均价与2008年同期作对比，可以看到，面积在30-60平方米的一房或二房物业涨幅最明显，为18.4%，均价为7741元/平方米。而面积在144平方米以上的非普通住宅，在今年上半年的成交均价为10271元/平方米，仍旧是价格水平最高的面积区间，其同比涨幅也有6%。

    但上半年广州住宅的租金，并没有跟随买卖成交价同步上涨，大部分区域的平均租金同比出现下跌现象。报告称，面积在144平方米以上的非普通住宅跌幅最大，09年上半年该面积区间的平均租金是30.9元/平方米/月，同比下跌12.7%，出租毛回报率仅为3.6%，较之08年同期下降了0.8个百分点。

    09年上半年，广州市10区的二手住宅登记成交宗数为44093宗，比2008年同期增加63.1%；09年上半年广州总体二手住宅成交均价为7631元/平方米，同比上升7.4%。“价量齐升”格局，令“卖方市场”这一特征得到确认。

从满堂红研究部统计的6月份数据得知，经满堂红地产促成的买卖个案中，首次置业的买家比例为77.8%，第二次置业的比例为18.8%，第三次或以上置业的比例为3.4%，即改善型和投资型客户的比例占了22.2%，这一比例较之09年前五个月都要高。

    专业人士认为，二手楼价连创新高，导致购房成本快速上涨，但同期的租金并没有出现同步上涨，“购房出租”产生的利润有所减少，部分改善型和长线投资型需求也遭到打压，市场进入短期调整在所难免。接下来的七八月份或许是一个“冷静期”，可视为整个年度市场走势中的“凹”型中段，这两个月是小业主和潜在买家相互试探对方反应的重要时段，市场成交量会有一定幅度的减少。

    09年上半年，广州市面积在144平方米以上的非普通住宅，成交均价为10271元/平方米，同比涨幅6%。

    09年上半年，广州市面积在144平方米以上的非普通住宅跌幅最大，平均租金是30.9元/平方米/月，同比下跌12.7%。

 

【同致诚评论】2009年开年以来，特别是第二季度，广州市房地产市场出现量价齐升的局面，呈现出卖家型市场，市场交易异常活跃，一方面受国家房地产宏观调控政策的影响，另一方面，国家内需拉动所赋予的宽松的金融政策，令房地产市场重新活跃起来；另外全国各地地王频频出现，广州也不例外，令房地产开发热情重新高涨，房价重新归为高位。但2009年下半年开始，国家政策微调，股市有所波动，房地产市场也从热情高涨逐渐冷却，市场上买房者多数处于观望状态，市场处于试探阶段，成交量急剧下降，进入了下滑通道，如2009年9-10月房地产市场表现有所改善，房地产市场下滑的局势将有所扭转。