3. 评价结果说明

  a. 该建筑物外观不令人满意，可能质量较低。

        b. 建筑物内部设计较差，不能满足不同类型租客的需求，楼层设计单一，由于这个原因曾经失去两个主要客户。

        c. 承租人都是本地的专职人员及公司，而在该区域其它大型写字楼至少有一家全国性的大公司入住。

        d. 该项目总分值为58分，总分值65分被认为是平均水平（13个因素，每个因素平均分为5分。因此，大体上说，该建筑物的竞争力比同行业a级写字楼的平均竞争力低10%。

1. 市场的地理位置

        写字楼与商业中心、住宅不同，商业中心、住宅一般都有固定的区域。写字楼区位选择一般考虑普通办公人员、经理的便利程度，以及离服务设施的远近。那些专职人员例如医生、律师，人们来找他们服务不是因为他们所处的区位好，而是因为他们的声誉，因此，他们所租住的写字楼要较那些典型的商业中心分散。在分析写字楼市场的时候首先要将市场细分成许多个区域市场。

        一个大城市的大市场可以细分成中心商务区（cbd），城郊1区、2区、3区，高速公路区1区、2区等多个子市场。然后根据子市场的可达性、可见度、市场价格、就业情况等属性来判断哪些市场相近，哪些市场相互区别。在一些小的城市可能没有子市场，所有a级写字楼在一个市场内相互竞争。

2. 城市区域分析

a. 区域划分

               作为市场分析的一部分，建筑物所在区域的分析主要是分析其到其它配套设施的便捷度及它在城市中的位置。

          1） 区位研究主要研究与服务设施、住宅区、中心商务区的远近程度，这些研究能帮助我们分析该建筑物的竞争优势和劣势，比较项目所在区域与竞争区域哪个与服务设施及其它配套设施更接近，越接近就意味着会有更高的收益。

          2）分析城市发展的形态，发展方向及增长率，回答下列问题：

              a. 该建筑物是否在城市发展的方向上？如果是，在净经营收入的预测中，收入将更高。

              b. 该建筑物坐落在区域市场的什么位置？是在边缘还是在中心？5-10年后它将在区域市场的什么位置？坐落在区域市场边缘的建筑物的租金要低于中心建筑物的租金。5-10年期土地利用预测应该与土地运营收入期间一致。

        b. 写字楼聚集区域的划分（参看图7.1）

              在许多大城市，写字楼都聚集在经济活动中心，或交通设施附近。

            1）城市商业区

                  在城市商业区，土地利用类型主要是办公用途，它主要用来从事与商业相关的活动，而金融机构、政府部门、社团机构等等都已经搬迁到了郊外。这类写字楼的发展状况主要取决于那些留在商业区内的写字楼的经营状况，如果他们经营得好，其他投资人就会决定留下来或者增加投资。在一些城市的城市更新过程中，商业区在城市中心保留了下来。

            2）非商业区

                   在许多城市的非商业区也有写字楼聚集，他们主要沿着通向郊外的主干道分布。例如洛杉矶的wilshire路，亚特兰大的peachtree街，丹佛的colorado道等等。这类写字楼主要分布在非商业区，呈现性分布，反映了主干道的优势。租客们经常开车来上班，在上下班的时候容易引起塞车。

            3） 购物中心

                   一个大型的区域购物中心通常能吸引一些写字楼在其周边聚集起来，这类写字楼能吸引那些为居民提供服务的专职人员。在该区域医疗性用途的写字楼很常见。

            4）园区

                   这类写字楼的承租人主要是那些在周围从事制造业，搞研究开发的人。有的时候某个大公司在周围不从事任何活动，但是由于园区产生的环境效用或其它有利条件，促使他签订租赁合同。                   

            5） 特殊聚集区域

              在一个城市，写字楼可能聚集在某些特殊的区域，那些政府代理机构，特别与公众、法院相关的单位经常分布在政府大楼的周围，而医疗性写字楼主要分布在大型、综合医院附近，便于医生在突发事件发生时能及时赶往医院。大学周围也经常分布着一些研究机构及开发机构，那些与航空紧密联系的公司一般租住那些靠近机场的写字楼。                           

资料来源： john mcmahon，物业开发，1976，p.183.

注释：

        airport—机场

        uptown—非商业区

        office park —办公园区

        hospital—医院

        university—综合性大学

        shopping center—购物中心

1）便捷度因素

              a) 办公人员住所

往返时间应不超过30分钟

b) 管理者住所

c)委托人的办公区域

d)聚集区域内的服务设施

            ●    旅馆

            ●    饭店

            ●    健身房

            ●    商店

e)与之相关的单位，例如律师事务所，法院。

f)目前及十年后的交通条件及交通花费时间

g)与机场的接近程度，到机场花费时间

h)到大的运输线的接近程度

i)到高速公路的邻近度

2）土地利用因素

a)区位的名声

区位是否很有名？有一个判定标准是周边有多少五百强企业

b)该区域的不利条件

●    空气污染

●    噪声，气味等

c)自然景观

●    风景

●    海滩，湖等

d)可见度

e)区域面积大小，承租人写字楼聚集起来的目的就是便于面对面交流，如果承租人之间相互之间交流更容易了，更频繁了，商业效率就提高了，因此聚集区域面积越大，对承租人越有吸引力。

必须考虑城市发展的形态，方向，以及城市增长率。

a)获得一个含有城市中心及居住区的普通的城市现状图——即土地利用现状图。

b)绘制现有的或已经计划的公路，铁路，机场，以及在未来5-10年将增加的交通设施。

c)计划，绘制未来5-10年内可能存在的任何大的土地利用扩张

d)勾划未来10-20年期的城市增长预期

e)在现状及未来的土地利用图上标出项目的位置

a)在过去五年内，该城市的哪个区位写字楼市场有出现增长？

b)在未来5-10年内公共设施投入将集中在哪？

c)哪个区域是住宅及零售业增长最大的区域？

d)初步规划在哪个区域发展写字楼？

    区位评价应用的是第4章详细介绍的程序，仅仅在评价因素上有区别。 从评价过程我们可以得出结论：一个区域的区位条件好坏与评价因素的比较相关。区位评价是一个针对不同影响因素，不同区域的重复比较过程。

    我们可以选用上部分讨论的属性作为评价因素。表7.2的分值显示：西南郊区将吸纳整个城市32%的写字楼需求量。我们注意到选取的因素中有一部分是预测因素，因此这个表是对未来收益能力的评价。

    分值高对应等级就高，每个因素分值最高分是5分，最少是1分，该评价体系与零售部分一致。

数据说明：

●   市中心的区位仍然较好，但有下降的可能，未来预期分值都较低。

●   城市的西南郊区最有可能在长期保持当前收益或增加收益

●   东南区域作为写字楼区位较好，但无法与西南区域竞争

●   城郊西北区域其区位条件差，不适宜作为办公用途。

 

    在子区域范围内分析项目的区位一般是对具体位置的分析，将项目与邻近区域主要竞争对手作比较，分析应考虑的因素如下：

a. 交通条件

            1） 主干道、单行道

            2） 岔道

b. 是否能步行去到大型服务设施。

c. 邻近土地利用类型，质量，它们对该项目是构成竞争还是有辅助作用？它们的使用类型是否与周围竞争性物业相似

d. 自然风景及不利因素

e. 到园区的可达性

 

    与零售设施及住宅区不同，写字楼没有明确的分布区域，行业区。（商圈的圈层分布由时间、距离、货物百分比及容量及工人的上下班时间来决定）作为金融机构委托人的投资公司及一些专业性的公司，人们更加注重公司或个人的名气而不是办公室区位的好坏，因此写字楼的使用者在大城市分布较零售业、住宅更广泛。

    该项目的承租人多种多样，a级写字楼适合于研究机构，专职人员，以及承租人的委托人或雇员，评估人员对需求进行预测的时候应考虑全部办工人数，然后再将全市总需求细分到项目所在区域。

 

1. 增长基本趋势

由表7.3 和7.4中可以看出，该城市就业形势乐观，因此写字楼市场需求也将上升。

2. 复合出租率趋势

   表7.5描述整个城市的出租率调查情况，数据显示该城市的写字楼出租率为86%（空置率14%），假定保持现有的增长趋势，我们可以以数据推断，未来总体出租率将处于一个更高的水平。我们还可以从表中看出，城市西南郊区a级写字楼出租率为96%，因此，假定保持现有就业的增长趋势，我们可以推断，项目所在区域房地产市场未来将非常好。

3. 历史吸纳量

同一市场历史净吸纳量往往用来推断未来需求（净吸纳量=进入市场量—退出市场量），下面是美国的一个城市过去五年办公用地的净吸纳量：

5年前     289200平方英尺

4年前     290900平方英尺

3年前     292300平方英尺

2年前     312600平方英尺

目前       304200平方英尺 

总数       1489200平方英尺

平均值     297840平方英尺

如果未来的就业增长趋势及就业结构与过去五年保持一致，我们就可以推断写字楼市场需求量将会很大。

1. 总体市场的预期就业增长

就业规划基本行业分类标准（sic）（见下表，该城市被认为是办公城市）

2. 预测写字楼出租率

    我们可能用两种方法来预测将在独立写字楼工作的办公人员。国家劳动统计局每年都会公布全国劳动力状况的年度数据。表7.3的行业标准将劳动者划分成许多类，执行理，主管，行政人员，销售人员，机器操作人员，流水作业人员，检查人员及其它。利用劳动力统计局提供的数据，我们就可以得到各个工作类型中在写字楼工作的人员总数，然后将各职业类型人员汇总，再除以该行业总就业人口数，就可到一个比率。

例如：能够通过下列数据求取在农业部门工作的工人有多少人使用办公室。

下一步，求取将在独立办公室工作的办公人员总数。研究显现总办公人数的2/3将会在独立办公室工作（参看：ian alexander,写字楼区位及公共政策,纽约:chancer 出版社,1979）将这个比例乘以上面给出的比率：3.8%*0.67%=2.6%

注：这不是一个通用的标准，上面给出的例子仅仅只是少有的适用这种标准的原始资料之一，对于比率的估计除了上述的原始资料外没有可靠的二手资料。  

表7.4就运用上面介绍的这种方法，采用了国家劳动力统计局公布的数据，该表规划了未来5年内办公城市，办公人员的总量。

    同时我们应该注意行业类型比率的变动，这里我们假定比率恒定不变，对大多数评估案例来说是可行的，如果数据充足的话，可以考虑比率变动，对各个类型进行计算会更精确。

我们还应该考虑将写字楼数据细分成单一租客写字楼与多租客写字楼，在这个例子没有给出说明。

存在另一种方法来弥补上述两个缺点（或者是对上述方法的检验），这种方法不需要职业细分，用来预测在办公人员占总就业人口的比例。如果市场内写字楼总占用面积已知，除以每个办公人员平均占用面积，就得到总办公人数，然后再将总办公人数除以现有的就业人数就近似得到办公人员占总就业人品的比例。这个比例可以用来预测未来的预测未来的总就业人数，还可以用来计算单位就业人口办公面积。这在下一节（基本需求预测，方法2，比例评估法）将详细讲述。