联系方式

深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司
地址:深圳市福田区侨香路裕和大厦九层901-906室
邮编:518034
电话:400-001-9358
          0755-82541218
传真:0755-82531768
Email: tzc@tzcpg.cn
专题研究当前位置: 首 页 > > 同致诚研究 > 专题研究 > 正文

完善农村集体土地征收及补偿制度的思考

录入者:同致诚 来源: 日期:2014-1-6 9:31:11 人气:

(佛山  高洁)

 

【摘要】我国法律对农村集体土地的征用及补偿制度存在缺陷,实践中征地和补偿过程引发了一系列问题,农民的权益不能得到充分保障,由此激发了大量社会矛盾。本文结合佛山农用地征地补偿实例,探讨农村集体土地征收及补偿制度的完善。

 

关键词集体土地  征地   补偿

一、集体土地征收的相关概念及现状

集体土地是指农民集体经济组织所有的土地。

集体土地征收是指国家为公共利益的需要,通过法定程,将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。

随着我国市场经济的发展,城市化的推进,大量的农村土地转为城市用地和工业用地,土地征收日益增多,农村土地征收的规模越来越大,造成失地农民的人数急剧增加。土地是农民赖以生存的前提和保障,集体土地被征收之后,对农民未来生活状态无疑产生深远影响。由于我国在集体土地征收方面缺乏完善的法律规范,土地征收过程中仍存在诸多问题,侵害了农民合法权益、引发农民集体上访事件时有发生。

二、我国农村集体土地征收过程中存在的问题

(一)农民对集体土地的权益模糊不清

集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。《土地管理法》规定:集体,专指乡(镇)、村,村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权。但是,集体产权的这种特征,使得集体与农民在权益关系上往往很模糊。很多农民对土地所有权的具体归属模糊不清,甚至相当一部分农村基层干部和县乡领导认为农村土地是国家的,想怎么处置就怎么处置。

集体土地集体所有其实意味着每一个农民个人不享有一寸土地所有权,而土地使用权的范围、使用期限等规定均不明确,这种土地制度就造成了以公权力为后盾的行政征收变得十分容易,征收者(政府)往往无须与农民个人进行协商谈判,而被征收的集体土地所有权的代表者又是各级政府,这种既当裁判又当运动员的做法严重侵犯了农民、集体的土地权益。

(二)集体土地征收补偿标准不合理

《土地管理法》规定,土地补偿费,为该耕地征用前3年平均年产值的6-10倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。土地补偿费以土地收益来计算,并不能反映土地真实价值,土地价值的确定依据缺乏科学理论的支持。补偿费的基数既非市场价格也无参照系,既不能反映土地地租差、土地位置、地区经济发展水平、土地市场交易价格、人均耕地面积等影响土地价值的因素,也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的 真实价值。被征地人的利益在土地征收中没有得到应有的体现,农民所得的,仅仅是收益的补贴,现行的征地补偿标准难以保证被征地农民维持现有的生活水平。

(三)利益分配不合理

从我国法律规定和土地征收的实际情况来看,建设单位为取得国有土地使用权所支付的代价并不低。这些代价中除了出让金、租赁金等土地收益外,还包括名目繁多的行政事业性收费。按照规定,土地收益的主要成分是给予农民的征地补偿费,应该占到土地收益总额的70%。但实际情况是“如果以土地出让成本价为100%,则农民只得5-10%,村级集体经济组织得25-30%60-70%为县、乡()各级地方政府取得”。

(四)征收补偿程序不完善

1)补偿程序不公正。补偿过程中虽有公告和听证的规定,但缺乏农民实际参与听证的程序保障。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定,补偿方案制定后才公告告知农民。批准后的“两公告”中的征收土地方案的公告,只相当于征地的通知,告知相关人土地被征收的事实,并没有赋予他们提 出征地行为是否合法的质疑权。而拟定补偿安置方案后的公告,由于补偿安置标准早在批准征收方案时已确定,虽然规定要听取意见,但被征地人只能就获得补偿的面积等提出异议,对补偿安置标准无权提出任何意见,这极大地限制了农民的参与权。而且有些村委会在征地补偿收益分配过程中并不征求全村农民的意见,只是以村务公开的形式公布征地补偿款及其分配情况,村干部以村民委员会的名义来克扣、截留、挪用补偿金等不正常现象大量存在。

2)补偿纠纷发生后,缺乏救济程序。对于补偿决定,现行法律规定将裁决权交由政府行使,缺乏中立性,而且对补偿决定或者补偿裁决决定不服能否申请复议或提起诉讼等问题也无规定。

三、佛山市农用地征收现状

(一)政策补偿标准

1、集体农用地补偿标准

根据《佛山市农用地转用和征用土地管理规定》(佛府[2001]023号)文,佛山市农用地征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征地各项补偿按下列标准执行:

征用耕地、园地、林地、养殖水面每公顷补1125000元,其中含安置补助费360000元。

征用基堤、河涌、荒地每公顷补600000元。

征用农村集体的非农建设用地、村内空闲地、宅基地,每公顷补1125000元。

征用基堤、河涌、荒地、农村非农建设用地、村内空闲地、宅基地和不计征农业税的其他土地,按上述标准补偿后,不再补安置补助费。

2、宅基地补偿标准

佛府[2001]023号文第二十一条规定:征用土地涉及农村宅基地的,不再另行安排单家独户的宅基地,一律兴建农民公寓予以解决。

3、地上附着物补偿标准

1)青苗补偿费

青苗补偿费是对征地范围内现状的农作物作出补偿,征地时地上没有农作物的不予补偿。

水田每公顷补22500元,菜地每公顷补37500元,旱地每公顷补15000元,鱼塘(含干塘费用)每公顷补37500元,其他作物按核实的标准补偿。

2)附着物补偿费

地上附着物和建筑物应根据国家建设行政主管部门颁布的重置价结合折旧情况给予补偿。

违章建筑不予补偿,并责令事主无条件拆除和搬迁。

(二)实际补偿标准

佛山市政府制定了一系列规范性文件,如《佛山市制定区域性统一征地补偿标准的实施方案》、《佛山市交通基础设施建设征地拆迁补偿标准与实施方案》和《珠三角成品油管道佛山段用地补偿方案》等,督促各区对过去制定的标准及时进行清理。

2003广东省佛山市人民政府办公室发布的《关于印发佛山市交通基础设施建设征地拆迁补偿标准及实施方案的通知》(佛府办[200383号),对征用集体土地进行交通基础设施建设的补偿标准进行了规定:

征地拆迁补偿包括土地补偿费(含劳力安置费,以下同)、青苗补偿费、地上物补偿费,具体分区域按最高不超过以下标准执行:

 ()土地补偿费

1、禅城、南海、顺德区的土地补偿费

⑴禅城区的南庄镇和南海区的大沥、桂城、黄岐、九江、里水、罗村、平洲、沙头、西樵、盐步镇及顺德区的勒流、陈村、北滘、乐从、龙江、大良、容桂、伦教镇的土地补偿费标准:

①禾田、菜地、鱼塘、旱地,每亩补偿5万元;

②林地、荒地、其他土地,每亩补偿3万元;

③国有河涌、河流不予补偿。

⑵南海区的和顺、官窑、狮山、小塘、金沙、松岗、丹灶镇,顺德区的杏坛、均安镇土地补偿费标准:

①禾田、菜地、鱼塘、旱地,每亩补偿4万元;

②林地、荒地、其他土地,每亩补偿2万元;

③国有河涌、河流不予补偿。

2、三水、高明区的土地补偿费

⑴三水区及高明区的荷城、三洲、西安、富湾、人和镇土地补偿费标准:

①禾田、菜地、鱼塘、旱地,每亩补偿3万元;

②林地、荒地、其他土地,每亩补偿1万元;

③国有河涌、河流不予补偿。

⑵高明区的明城、杨梅、新圩、更楼、合水镇土地补偿费标准:

①禾田、菜地、鱼塘、旱地,每亩补偿2万元;

②林地、荒地、其他土地,每亩补偿0.8万元;

③国有河涌、河流不予补偿。

 ()青苗补偿费

青苗补偿按现状补偿,有什么补什么,没有农作物不补偿。征地预公告发出后,抢种的农作物,不予补偿。具体标准如下(不分区域)

1、菜地、鱼塘每亩补偿3000元;

2、禾田、旱地每亩补偿1000元。

()地上建筑物

合法建筑按建筑造价扣除折旧进行补偿,各类建筑根据不同结构,具体分区域最高可按以下标准补偿。

1、禅城、南海、顺德区:

⑴水电齐备框架结构:500/

⑵水电齐备混合结构:400/㎡;

⑶砖木结构:350/㎡;

⑷简易结构:150/㎡;

⑸简易棚屋:100/㎡。

2、三水、高明区:

⑴水电齐备框架结构:450/㎡;

⑵水电齐备混合结构:350/

⑶砖木结构:300/㎡;

⑷简易结构:100/㎡;

⑸简易棚屋:80/㎡。

对于通讯设施、电力设施等,参照专业部门核定的标准进行补偿。

对违章建筑和违法用地上的建筑物一律不予补偿。

征地预公告发出后,抢建的建筑物,不予补偿。

(三)小结

200112月国土资源部正式批准佛山市作为全国征地制度改革试点城市后,经过不断的探索和实践,佛山市政府在征地补偿方法、征地安置和征地实施程序等方面的改革都已取得了阶段性成果。

1、科学测算,量化征地补偿标准,逐步规范,统一征地补偿标准。统一部署,制订征地区片综合地价。佛山市于200510月开展了征地区片综合地价的制订工作。整个佛山市共划分十二个征地区片。其中禅城划分为两个区片、南海四个区片、顺德二个区片、三水一个区片、高明三个区片。征地区片价采用征地案例比较测算法和年产值倍数测算法进行测算,在二种方法测算结果的基础上综合平衡。测算出来全市平均征地补偿标准要比原来平均水平有较大幅度的提高。

2、以协商补偿取代现行法律规定的补偿登记环节并优化现行征地公告制度。一是增加预公告程序,即政府确定征地后,随即发布征地预公告,形式以政府通告或征地通知书发出,告知被征地集体和农民,内容包括项目名称、征地范围和面积、农作物处置等,同时开展征地补偿初步调查,协商补偿和安置问题。二是将法律规定的征地公告和补偿安置方案公告合并公告,在征地方案依法批准后,一并予以公告。

3、坚持善待农民、把农民合法权益放在首位的原则,多种渠道安置被征地农民。安置被征地农民的方式除发放货币补偿让其自谋出路,按自愿的原则解决农转非户口,安排劳动力进城就业外,同时努力开辟多种渠道筹措资金为农民建立最低生活保障线,办理养老保险、基本医疗保险,较好地解决了被征地农民的后顾之忧。

四、建议

1.土地补偿费具有双重性,其不仅是对土地所有权的补偿,也是对土地使用权的补偿。这是集体土地在使用过程中存在所有权和用益物权的分离结构所决定的。对土地所有权的补偿是集体经济组织作为集体土地所有权主体地位的体现,对土地使用权的补偿则是对用益物权(特别是土地承包经营权) 时间价值的承认。在征收以其他方式承包经营的集体土地时,不仅要对承包者未收回的初始投资进行补偿,而且应对未来可能产生的经济收益进行补偿。

2.土地增值补偿费的分配比例决定着不同受益群体的利益结构。土地发生增值是多种因素共同作用的结果。因此,对土地增值补偿费的分配应平衡集体经济组织、农民和国家之间的利益,让农民分享土地增值带来的收益。

3、完善征地程序。先进行征地预公告后,才能与农民协商补偿,才能实施征地;三是要界定征地范围,征地程序中增设征地资格审查环节,只有符合征地范围和资格审查要求的,才准予实施征地。不符合上述条件的,都应视为非法征地或违法征地,追究有关法律责任。

4、设立多种征收补偿方式。除现金补偿外,我国也可学习日本、英国等国的经验,规定多种补偿方式。这可根据农民的现实需要,由法律做出概括性规定,在实践中灵活掌握。

 

参考文献

商春荣.土地征用制度的国际比较与我国土地资源的保护[J].农业经济问题,1998,(5):26

陈小君等.农村土地法律制度研究.田野调查报告[M].北京:中国政法大学出版社,2004.p276

鞠陈彬.完善我国农村集体土地征用及补偿制度的法律思考. [D];中国政法大学;2007

李牧,耿宝建;论我国土地征收及补偿制度的完善[J];法商研究;200502

冯乐坤;对我国土地征用补偿方式的反思——一种社会保障的视角[J];法商研究;200505

跌名.佛山市征地制度改革实践与探索.《资源网》

更多

上一篇: 试论集体土地征收评估的政策基础及评估方法

下一篇: 集体土地上房屋征收估价方法探讨

公司简介 | 企业理念 | 资质荣誉 | 加盟我们 | 投诉建议 | 联系我们 | 网站地图
电话:400-001-9358 ,0755-82541218 Email:tzc@tzcpg.cn   邮编:518034
地址:深圳市福田区侨香路裕和大厦九层901-906室
粤ICP备10044466号